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      房地產(chǎn)融資協(xié)調機制獲積極進(jìn)展

       一視同仁滿(mǎn)足房地產(chǎn)項目的合理融資需求,相關(guān)工作正在快速推進(jìn),并已取得積極進(jìn)展。截至2月20日,全國29個(gè)省份214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調機制,分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行,共涉及5349個(gè)項目;已有57個(gè)城市162個(gè)項目獲得銀行融資共294.3億元,較春節假期前增加113億元。

      形成“政銀企”合力
      長(cháng)期以來(lái),房地產(chǎn)融資模式主要為房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構二者直接對接。該模式的優(yōu)點(diǎn)是直接高效,缺點(diǎn)是信息不對稱(chēng),金融機構由于難以獲取部分關(guān)鍵信息,有時(shí)無(wú)法判斷房企的信用風(fēng)險狀況,融資難以進(jìn)入。據記者調研,目前各家銀行普遍拿不到企業(yè)的水、電、發(fā)票等高頻數據,信用信息共享仍存難題。
      破解難題需要統籌協(xié)調、信息共享、多方溝通,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的作用也正在于此。2024年1月,住房和城鄉建設部、國家金融監督管理總局聯(lián)合出臺《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》,要求各地級及以上城市,建立房地產(chǎn)融資協(xié)調機制。該機制由城市政府分管住房城鄉建設的負責同志擔任組長(cháng),屬地住房城鄉建設部門(mén)、金融監管總局派出機構等為成員單位,通過(guò)搭建政、銀、企溝通平臺,各方定期會(huì )商,一起協(xié)調融資中遇到的困難,幫助房企、金融機構實(shí)現精準有效對接。
      協(xié)調機制如何運作?可概括為4個(gè)要點(diǎn):以城市為單元,以項目為載體,向金融機構提供可給予融資的房地產(chǎn)項目名單,實(shí)行貸款資金封閉管理。
      “在城市政府牽頭的協(xié)調機制下,按照公正公平的原則,向本行政區域內的金融機構推送可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目‘白名單’。”國家金融監督管理總局副局長(cháng)肖遠企說(shuō),金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則,評估協(xié)調機制推送的支持對象。“對于正常開(kāi)發(fā)建設、抵押物充足、資產(chǎn)負債合理、還款來(lái)源有保障的項目,銀行要積極滿(mǎn)足合理融資需求。”肖遠企說(shuō),對于開(kāi)發(fā)建設暫遇困難,但資金能夠平衡的項目,不盲目抽貸、壓貸、斷貸,通過(guò)存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式,予以更大力度的支持。
      “協(xié)調機制有助于凝聚各方合力,充分發(fā)揮各類(lèi)主體作用,務(wù)實(shí)回應市場(chǎng)訴求。”中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬說(shuō),一是強化了地方政府的屬地責任;二是增強了金融機構的信心;三是壓實(shí)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體責任。
      值得注意的是,協(xié)調機制將房企集團風(fēng)險與單一項目風(fēng)險區分開(kāi)來(lái)。溫彬表示,協(xié)調機制提出的是項目名單,而非企業(yè)名單,由此可將房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險與項目風(fēng)險區分開(kāi)來(lái)。中國工商銀行相關(guān)負責人認為,這有利于回歸項目融資本源,有利于銀行防控風(fēng)險,更有利于精準支持項目建設,防范在建項目停工、逾期交付,維護購房人合法權益,提振市場(chǎng)信心。
      項目貸款加速落地
      當前,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制正在加速落地見(jiàn)效。今年1月、2月,國家金融監督管理總局先后兩次召開(kāi)會(huì )議,部署落實(shí)相關(guān)工作。“銀行要盡快行動(dòng)起來(lái),在城市政府的牽頭協(xié)調下,與住建部門(mén)一起,因城施策用好政策工具箱,更加精準地支持房地產(chǎn)項目的合理融資需求。”肖遠企說(shuō)。
      2月6日,國家金融監督管理總局召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議,進(jìn)一步部署落實(shí)相關(guān)工作。會(huì )議要求,各監管局要成立工作專(zhuān)班,主動(dòng)加強與地方政府、住建部門(mén)的協(xié)同配合,積極參與協(xié)調機制各項工作,及時(shí)掌握轄區內各城市協(xié)調機制的運行情況。與此同時(shí),各家商業(yè)銀行要主動(dòng)對接協(xié)調機制,及時(shí)評審推送的房地產(chǎn)項目名單,加快授信審批,對合理融資需求做到“應滿(mǎn)盡滿(mǎn)”。
      據記者了解,目前多家商業(yè)銀行已成立工作小組、工作專(zhuān)班,加強統一領(lǐng)導,加快組織推動(dòng),加大項目對接,加緊融資落地。從實(shí)踐操作層面看,在“白名單”推送前,部分商業(yè)銀行已經(jīng)與當地的協(xié)調機制專(zhuān)班對接,助力項目初篩工作;在“白名單”推送后,多家商業(yè)銀行快速行動(dòng),逐一評估、分類(lèi)施策,滿(mǎn)足正常在建項目的合理融資需求。廣西南寧市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調機制,并向當地金融機構推送了房地產(chǎn)項目“白名單”。其中,“北投荷院”商品房住宅項目獲得了民生銀行南寧分行3.3億元開(kāi)發(fā)貸款,至此,全國房地產(chǎn)項目“白名單”首筆貸款落地。
      1月30日,重慶市住房和城鄉建設委員會(huì )、國家金融監督管理總局重慶監管局向金融機構聯(lián)合推送了重慶市第一批房地產(chǎn)項目“白名單”。“農行重慶市分行積極落實(shí),立即組織分析清單內的全量項目,加快審批流程,縮短審批時(shí)間。”中國農業(yè)銀行重慶市分行相關(guān)負責人說(shuō),2月1日該行已審批通過(guò)開(kāi)發(fā)貸款3.2億元,期限5年,首筆資金5450萬(wàn)元已于2月4日投放到位,主要用于企業(yè)支付工資和工程款項。截至2月19日,農業(yè)銀行已審批完成首批清單內貸款項目近百個(gè),已審批貸款金額超400億元,率先在重慶、安徽、浙江、廣西、陜西、江蘇、新疆多地實(shí)現貸款的首筆投放。
      “在獲取廣州市協(xié)調機制項目‘白名單’后,我們逐一評估、分類(lèi)施策,發(fā)現一家民營(yíng)房企的廣州南沙項目正面臨春節前支付工程款、發(fā)放工資等資金需求。”工商銀行廣州分行相關(guān)負責人說(shuō),該行率先為此項目發(fā)放貸款5000萬(wàn)元,及時(shí)解決了企業(yè)的燃眉之急。
      化險發(fā)展“兩手抓”
      協(xié)調機制還堅持市場(chǎng)化、法治化原則,化險發(fā)展“兩手抓”。一方面,“白名單”推送至金融機構后,金融機構與房企平等協(xié)商,自主決策與實(shí)施;另一方面,加強貸款資金的封閉管理,嚴防信貸資金被挪用于購地或其他投資,防止出現“因化解風(fēng)險而引發(fā)的風(fēng)險”。
      據記者了解,目前商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則,執行貸款“三查”要求,即貸前調查、貸時(shí)審查、貸后檢查,嚴格信貸管理,對符合條件的、不同情況的項目,分類(lèi)給予融資支持,確保銀行信貸資金安全。“快與穩相結合。”工商銀行相關(guān)業(yè)務(wù)負責人表示,對于正常開(kāi)發(fā)建設的項目,重點(diǎn)要“快”支持,對開(kāi)發(fā)建設暫時(shí)遇到困難的項目,重點(diǎn)要“穩”支持,快與穩相結合,區分集團風(fēng)險與項目風(fēng)險,更加精準并一視同仁地支持房企優(yōu)質(zhì)項目合理融資需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
      針對信貸資金管理問(wèn)題,住房和城鄉建設部在日前召開(kāi)的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制部署會(huì )上強調,信貸資金要確保封閉運行、合規使用,堅決防止挪用。“在有效落實(shí)項目資金封閉管理的前提下,實(shí)現新增開(kāi)發(fā)貸款投放6000萬(wàn)元。”工商銀行鄭州分行相關(guān)負責人說(shuō),在協(xié)調機制成員單位的支持下,該行僅用兩個(gè)工作日時(shí)間,就完成了對一家民營(yíng)集團鄭州住宅項目的評審、抵押、監管賬戶(hù)開(kāi)立工作。
      記者獲悉,為了做好融資保障工作、進(jìn)一步增強銀企互信,協(xié)調機制還將加強信息共享,及時(shí)向相關(guān)金融機構提供項目建設運行、預售資金監管等信息,并進(jìn)一步壓實(shí)房企的主體責任,指導房企通過(guò)項目銷(xiāo)售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善自身現金流,督促房企依法、真實(shí)地反映資產(chǎn)負債、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)等情況,合規使用信貸資金,進(jìn)一步增強銀企互信,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
       

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